巴中市商品房销售回暖 去库存仍需加力
一、运行特点
(一)投资增速趋缓。1-8月，巴中房地产开发完成投资65.12亿元，同比增长16%，增速同比回落1.8个百分点，比上半年提升1.7个百分点，比全省平均水平提升7.2个百分点，居市州第11位，位次比上半年提升2位。其中，住宅46.33亿元，增长10.6%，增速同比回落14.1个百分点，比上半年回落1.6个百分点，占全部房地产开发投资比重高达71.1%。从县区看4区县增速略有提升，2县增速回落。巴州区26.63亿元，增长8.6%，增速比上半年提升1个百分点；恩阳区8.22亿元，增长1倍，增速比上半年提升20个百分点；通江县6.46亿元，增长15.5%，增速比上半年提升5.9个百分点；平昌县9.73亿元，增长5.8%，增速比上半年提升1.6个百分点；南江县9.29亿元，增长7.9%，增速比上半年回落5.8个百分点；经开区4.79亿元，增长14.7%，增速比上半年回落0.2个百分点。
(二)商品房销售回暖。在国家、省、市的一系列房产新政的带动下，我市商品房销售回暖。1-8月，商品房销售面积125.95万平方米，同比增长21%，增速同比提升1.8个百分点，比上半年提升2.8个百分点，比全省平均水平提升7.6个百分点，居市州第7位，位次比上半年提升2位。其中，现房销售面积 20.48万平方米，增长15.1%，增速比上半年提升22个百分点；期房销售面积105.47万平方米，增长22.1%，增速比上半年回落1.3个百分点。商品房销售额53.64亿元，增长18.6%，增速同比提升9.2个百分点，比上半年提升8.6个百分点。商品房屋销售价格4259元/㎡，同比下降1.9%，价格基本稳定。
从户型看，商品住宅中以小户型和三居室的房屋最受广大市民亲睐，在全部销售面积中占比分别为42.5%、40.3%。1-8月，巴中住宅销售面积111.01万平方米，增长18.1%。其中，90平米及以下销售面积53.54万平方米，90平米-140平米销售面积50.71万平方米，140平米及以上销售面积6.76万平方米。
从县区看，县区销售差异明显，增速呈现“三高、三低”，“三高、三低”分别占全市比重分别为44.2%、55.8%。恩阳区销售面积20.22万平方米，增长2.9倍；南江县销售面积28.69万平方米，增长16.1%；经开区销售面积6.57万平方米，增长21%；巴州区销售面积48.96万平方米，增长0.1%；通江县销售面积3.22万平方米，增长8.8%；平昌县销售面积18.3万平方米，增长7.6%。
从企业看，从中交投资发展有限公司和巴中华兴房地产开发有限公司了解情况看，在房九条、新房九条出台后，企业商品房销售面积有了小幅的增加，回笼资金也有了明显好转。截止6月底，中交王府景、华兴观澜上域项目商品房销售分别比去年同期增长6.8%、4%，住宅销售价格基本稳定，商业营业用房销售价格略有下降。购买主力以刚性需求、改善型为主，总体比例达到80%左右。虽然销售有了小幅度的增加，但企业的库存压力依然大，投入资金回笼比例不高，如：中交王府景1-3期商品房库存18.45万平方米，投入资金回笼比例占40%左右，4期项目正在办理开工手续，即将动工，目前没有意向新开发楼盘；观澜上域一、二期库存5.6万平方米，投入资金回笼比例占60%左右，新开发的观澜上域三期项目8月已开盘销售。
（三）商品房去库存成效初显。在一系列房产新政带动下，我市本地注册房产企业商品房去库存成效初显。1-8月，商品房待售面积71.83万平方米，待售面积比上半年减少11.37万平方米，同比增长26.8%，增速比上半年回落10.1个百分点。商品房现房销售面积20.48万平方米，增长15.1%，增速同比提升19.6个百分点，比去年末提升15.8个百分点，比上半年提升22个百分点，若每套房屋以100平米计算，实现去库存2048套；其中，住宅销售面积16.6万平方米，实现去库存1660套；商业营业用房销售面积3.41万平方米。
二、存在的问题
(一)投资力度减弱。从房地产开发投资看，1-8月，巴中房地产开发完成投资65.12亿元，同比增长16%，增速同比回落1.8个百分点，比去年末回落1.9个百分点，占全社会固定资产投资比重9.4%，占比比同期回落0.1个百分点，比去年末回落0.7个百分点。其主要原因，一是房地产开发项目减少。1-8月，在库房地产开发企业中，30户企业没有房地产开发项目，占比为30.6%。在库房地产开发项目中，年底即将完成投资项目11个，单个结余投资额均在五千万以下，合计结余投资额1.9亿元，累计完成投资33.03亿元；年底即将退库项目19个（已全面完成投资、销售），累计完成投资70.18亿元。年末12.6%的项目即将完工，21.8%的项目数据已报完，年底将面临退库；如果下半年没有新的企业、项目入库，明年房地产开发投资增速可能将呈现低速增长趋势。二是商品房新开工面积减少。受房地产去库存影响，商品房新开工面积自去年5月持续负增长至今，但降幅逐月收窄。商品房屋新开工面积102.92万平方米，同比下降5.3%，增速比上月提升18.1个百分点，比上半年提升17.5个百分点，比一季度提升44.6个百分点，降幅逐月收窄。
(二)企业融资渠道单一。1-8月，房地产开发企业到位资金71.55亿元，同比下降9.8%，增速比上半年提升5.4个百分点，比去年末回落34.4个百分点，降幅虽然收窄，但仍然持续负增长。其中，国内贷款7.71亿元，增长8.3%，占总资金的比重为10.8%；自筹资金30.30亿元，下降24.7%，占总资金的比重为42.3%；其他资金来源27.33亿元，增长5.4%，占总资金的比重为38.2%。在其他资金来源中，定金及预付款为11.63亿元，增长37%；个人按揭贷款8.30亿元，增长18.3%。以上数据表明房地产开发企业融资渠道单一，过度地依赖自筹资金和消费者的定金及预收款、个人按揭贷款。如企业在修建楼盘过程中一旦出现资金断链，极大可能会造成新盘变成烂尾楼。
（三）商品房库存较大。随着巴山新居和异地扶贫搬迁项目的建设力度加快，农村居民的居住环境得到改善，导致进城购房的需求减弱。据在库房地产企业统计，1-8月，商品房待售面积71.83万平方米，同比增长26.8%，增速同比提升22.9个百分点，比上半年回落10.1个百分点。从用途看，住宅待售面积48.37万平方米，增长41%；商业营业用房待售面积16.09万平方米，增长0.6%；其他房屋7.32万平方米，增长16%。从市住建局提供数据情况看(包含未在本地注册的外来企业)，1-8月商品房待售面积837.97万平方米，增长9.1%，消化周期为31个月。其中，住宅待售面积417.6万平方米，增长3.7%，消化周期为19个月；商业营业用房（非住宅）待售面积420.37万平方米，增长15.1%，消化周期为78个月。
三、下步工作建议
(一)着力培育本地企业。整合各种资源，出台相关扶持政策，加强对房产队伍的教育培训、鼓励房产企业科技创新，提升企业资质等级。主管部门加强企业和项目的监管力度，创建名牌企业，打造高品质、优环境的住宅小区，来提升我市楼盘品质。
(二)强化资金保障力度。资金是企业的生命，是保障企业顺畅运转的基础和前提。目前我市企业总体自身实力较为薄弱，部分企业应收工程款加大，银行贷款规模紧缩，导致流动资金链断裂。要解决资金紧缺现状，一是企业应寻求银企合作的办法，通过企业与银行建立伙伴关系，解决企业资金问题；二是企业在项目规划、设计上，应定向于打造高品质、优环境的楼盘，来吸引广大市民购买；三是企业在项目方案制定上要科学合理，缩短工期，节约成本，提高资金使用效率。
(三)加大去库存力度。大力宣传新“房九条”优惠政策，让广大市民知晓新“房九条”的优惠举措，促使楼市逐步回暖。一是积极抢抓国家开发性金融支持棚户区改造的政策机遇，加大上级资金补助力度，拓宽融资渠道，加快棚户区改造步伐。在安置上应从实物保障转向货币化安置为主，通过政府搭桥的方式，引导棚户区居民选择货币化安置，自主购买商品住房，盘活存量资源；二是积极推动农民工市民化，对选择进城落户的新市民，其农村居民宅基地使用权、宅基地上房屋使用权、土地承包经营权、集体资产收益分配权等权益继续受法律保护。对进城购房不愿办理户籍迁移手续而只办理居住证的农民，依法享有与城市居民同等的社会保障、公共教育、医疗卫生、就业培训、公共文化、社会救助、计划生育等方面的权利，其子女进城接受义务教育的,享有与城镇居民子女同等待遇,由所在区教育部门统筹安排入学；三是合理调控土地供应，对已经出让还没有动工的房地产开发用地进行全面清理，并根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停住宅用地供应，管控好土地供应闸门，从源头上减少新的库存。对已供未开发用地，超过约定开工期限，但未达到闲置土地认定条件的项目用地，经房地产开发企业申请，可办理开、竣工延期，合理调整开发时序，放缓上市节奏，确保商品房有序供应；四是加强监管力度，主管部门要对房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为严肃查处，尤其是要加大房地产企业虚假交易、返本销售、售后包租等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度，为企业发展创造良好的空间；五是充分利用互联网优势，搭建好楼市交易平台，让房地产交易更加便利化和透明化，吸引广大购房需求者和投资商，甚至是外地人来巴中购房兴业。
责任编辑：
雷晓琦
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