售后返租涉嫌非法集资 官方提醒：切勿盲目跟风掉陷阱
近期，某地区人民法院公布的涉及富丽华大酒店、五洲春天购物、威尼克商务酒店的百余起售后返租维权案件，暴露出开发商当初的承诺变成了一纸“空头支票”，“售后返租”成了坑害投资者的陷阱。根据我国《刑法》相关规定，以“售后返租”变相吸收不特定公众的存款的，涉嫌非法吸收公众存款罪;若以此进行不当手段骗取对方当事人的财物的，涉嫌构成合同诈骗罪。成都市打击和处置非法集资工作领导小组提醒广大投资者，切勿盲目跟风贪念“发财梦”，要拒绝不良地产商开出的“高额返租”空头支票。
案例
售后返租逾越红线敛财伤民
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。
黄大娘在2005年5月看到了五洲春天购物推出的“购买商场旺铺返租”信息，出资购买了一套36.78平方米的房子。这套总价为55万元的房子，仅需要黄大娘一次性付款36万，剩余的19万元房款用租金进行抵消。开发商和黄大娘签了一份10年租期的《商铺租赁协议》，约定头3年半租金归开发商所有，以抵偿19万元房款，后6年半为有偿租赁期，开发商按总房款55万元的10%返还给黄大娘。
2008年，佟先生也是看到了富丽华大酒店的“返租”宣传后才出资购买了一套40余平方米的房子。2008年，杜先生看到“售房返租”宣传后，购买了“协和广场”的产权式酒店，并与威尼克商务酒店签署了10年期《租赁合同》，约定酒店每季度支付给自己6800余元。
“原来的五洲春天购物，是我们的财富梦想，但如今的五洲是我们噩梦的开始。”一晃9年过去了，黄大娘所购商铺的产权证仍没下来，开发商所承诺的收益也成了泡影儿。
富丽华大酒店和威尼克商务酒店的投资购房者的遭遇，相对五洲春天购物的投资者还好些。开始几年，富丽华大酒店的投资者佟先生还能按购房款的10%拿到租金，后来拖欠租金也开始频现。2011年酒店提出了“5+3”方案，即把每年租金降至8%，其中5%以现金形式支付，3%支付酒店消费券，限业主本人来消费。即使这样，酒店到2012年10月也出现了拖欠租金不给的情况。
分析
高回报返租实质是非法“吸资”
“投资者只注意到了高回报，对其高售价却没有保持足够的警惕。”有业内人士分析，从投资风险角度来看，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，中国福彩app官方下载的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出年约7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但实际上，只不过是开发商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戏。
这是一种高收益高风险的运作模式，即典型的“售后返租”，适用于大型封闭式商场。上述案例，就是典型的“售后返租”模式。现在中国福彩app官方下载的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。“售后返租”看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面，但有很大的风险，一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者可能血本无归。
法律层面也早已对“售后返租”(集资)行为给出明晰的界定。根据《刑法》及《最高人民法院中国福彩app官方下载：审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规司法解释，未经有关部门依法批准,不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌刑法第176条所指的以非法吸收公众存款罪;如果以非法占有为目的，以“售后返租”方法非法集资的，则涉嫌《刑法》第192条所指的集资诈骗罪;如果以非法占有为目的，以签订“售后返租”为内容的合同作为手段，骗取对方当事人的财物的，则涉嫌《刑法》第224条的合同诈骗罪;如果以“售后返租”为手段虚构事实诈骗公私财物的，则涉嫌《刑法》第266条所指的诈骗罪。
提醒
要学会判断承诺能否实现
有专家表示，“售后返租”存在较大风险，在于一旦这个商业项目不成功，这片商铺就会成为商业圈子里所说的“死盘”，难以支付承诺的租金，投资者也就会身受其累。其次售后返租可能存在欺诈，开发商可能携款潜逃。再者，还存在开发商通过售后返租变相融资，将资金挪用到其他项目中，存在其他项目投资失败资金链断裂的风险。
通过比对后会发现，这些商业地产项目的共同特性定位是，离谱的高房价，不寻常的高回报。以相关维权案披露的“郑和国际广场”和“金盛财智广场”为例，前者售价高达6万/平方米，而后者的返租回报率高达12%/年。对此，有专家分析表示，这些项目由于缺乏有效的评估及难以判定当地的消费水准，为实现短期回笼资金目的，提前许诺并开出“高额返租”的空头支票，最终的结果或许就是很多项目因为开发商经营不善或卖完商铺后“跑路”，有的项目只返还了几个月的租金就再无消息，有的项目甚至还没建好就烂尾了，令投资者们几十万甚至上百万元的投资打了水漂。
专业人士提醒投资者，虽然国家明令禁止，但不少商铺返租仍变相存在，作为投资者应提高防范这种风险的能力，目前，这类维权案件资料很多，投资者可以多加收集学习，提高风险防范意识。建议投资者在购买商铺时，先咨询专业法律人士，了解投资项目的风险性。在判断商铺风险时，不仅要看商铺的地段，还要考虑经营团队和开发商的实力。对开发商的承诺，一定要细化到纸上，写入双方签订的合同中，且投资者还要学会判断开发商所宣传的目标能否实现。
四川法邦律师事务所李百莲律师提醒投资者，要警惕产权不清过户不易的风险。据介绍，不少房产原本属于开发商自用，但若已确权并办理了房产证，再次销售就属于二手房买卖。已购买的房产在过户手续办理完毕之前，购房人并非房屋所有权人，后期返租事宜可能无法进行。此外，购房者还需要了解清楚该房产是否已经抵押，如果已经抵押则不能进行产权分割。“现在有些开发商是先跟业主签好认购书，然后再解除抵押，再注销物留自用，之后才跟业主签正式的合同，这样的不动产一旦买来，投资者的风险就很大。” （记者 宁俐 张娅娜 张惠）
责任编辑：
李莎莎
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